不動産・土地の相続｜遺産分割の種類や不動産の評価方法

■相続財産の分け方
遺産分割とは、具体的な相続財産の分配のことをいい、遺産分割は相続人同士の話し合いを行って決定する必要があります。

このような話し合いのことを遺産分割協議といいます。

遺産分割協議は、相続人全員の合意により成立します。換言すれば、全員の合意を得ることができるのであればよく、その手段は特に決まっていません。住所が離れているなど、一堂に会して話し合いを行うのが難しい場合には、メールやテレビ電話による協議を行うという方法もあります。

そして、遺産分割には、①現物分割、②代償分割、③換価分割、④共有分割の4種類があります。

●現物分割
現物分割とは、相続財産をそのままの形で分割することをいいます。例えば、自宅不動産を長男が、車を次男が相続する場合などです。

また、1つの土地を、2人の相続人で分筆、すなわち、1筆土地を複数の部分に分けて登記し直し、複数の土地にすることも、現物分割にあたります。

●代償分割
代償分割とは、1人または複数人の相続人が相続財産を現物で取得し、その代償として、他の相続人に自分の資産の中から現金等を渡す分割方法をいいます。例えば、長男が5000万円相当の不動産を、次男が1000万円を相続した場合に、長男が次男に2000万円を渡す場合です。

こうすることで、結果的に取得した財産が両者とも3000万円となり、公平性を保つことができます。

代償分割は、現物分割が難しい場合や、財産を特定の相続人に取得させる必要がある場合などに採用されます。

●換価分割
換価分割とは、相続財産を売却し、それによって得られた金額を相続人で分ける分割方法です。

現物分割が難しい場合や、代償分割をするための代償金が用意できない場合に採用でき、公平性が守られますが、そもそも遺産を売却できないと分割できないことに注意が必要です。

●共有分割
共有分割とは、不動産などの相続財産を、相続人全員の共有名義にし、共同所有する分割方法をいいます。遺産の売却等の手間をかけることなく、平等に分割できる方法といえますが、不動産の管理や処分の際に、共有者の同意が必要となり煩雑だというデメリットもあります。

■不動産の評価方法
遺産分割協議では、相続財産を相続割合に応じて分配することになります。そのため、金銭以外の財産についても、相続人が死亡した時点での金銭的価値に換算して考える必要が出てきます。

●不動産の評価額
土地の評価額は、国税庁の定めた土地の価値に応じて算出します。その具体的な方法として、①路線価方式・②倍率方式という2種類があります。

国税庁が定めた路線価（接している道路に応じて定められた土地の価値）がある場合、と面積をかけて計算します（路線価方式）。その土地の接する道路について路線価が定められていない場合には、土地の種類に応じて定められた倍率と土地の面積をかけて計算します（倍率方式）。

建物の評価額は、固定資産税評価額を基準として算出します。その建物が自己利用のための建物である場合には固定資産税評価額がそのまま相続での評価額となり、賃貸中の建物の場合には固定資産税評価額に0.7をかけた額が相続での評価額となります。

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